城 上 之 城
——晉安新商圈巡禮
練泊良
世界城市的誕生與發(fā)展有多種不同的模式，但有兩條主線極為重要：一是王城建設(shè)，圍繞著王城聚居大量的貴族階層，周邊逐漸形成都市，西安、北京、倫敦、莫斯科、開羅等是這類城市的代表；另一類發(fā)端于交通集市，以商業(yè)聚集自發(fā)形成城市，成為一個(gè)時(shí)代繁榮的標(biāo)志，揚(yáng)州、泉州、上海、香港、紐約等就是這類城市的典型代表。
晉安區(qū)雖不是獨(dú)立的城市，但作為福州城市的發(fā)祥地之一和當(dāng)代商圈最集中的地方，兩者兼而有之，新店發(fā)掘的西漢古城，據(jù)考古介紹，先于屏山南麓冶城數(shù)十年，是古代閩越王城時(shí)期的遺留，王城標(biāo)志明顯；而當(dāng)代以市場為依托建設(shè)的火車站、五四北泰禾、紫陽商貿(mào)中心、世歐王莊、東二環(huán)泰禾等晉安新商圈，則是以商業(yè)為依托，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級，促進(jìn)居住、樓宇等城市要素聚集，成為城市繁榮的標(biāo)志，是商貿(mào)時(shí)代典型的新城區(qū)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年晉安區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到499.7億元，其中商業(yè)的貢獻(xiàn)率巨大，全區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額586.3億元，是帶動(dòng)全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。
一
火車站商貿(mào)城是晉安區(qū)最早的商圈，上世紀(jì)中后期與中亭街、東百商圈齊名，是老福州三大著名商圈之一。當(dāng)時(shí)，商貿(mào)城的輻射范圍很廣，遠(yuǎn)至馬尾、倉山工業(yè)區(qū)的消費(fèi)者，都專門到這里來逛市場，選購商品，可謂影響巨大，輝煌一時(shí)。
整個(gè)商圈有著上萬個(gè)攤位，經(jīng)營門類、商品齊全，既有主題百貨、手機(jī)電器、美食，也有各式時(shí)尚服裝鞋帽箱包皮具、旅游紀(jì)念品、化妝品、美容服務(wù)等，隨著時(shí)間的推移和市場的演變，晉安區(qū)有關(guān)部門會(huì)同經(jīng)營者不斷優(yōu)化火車站商貿(mào)城的功能布局，引導(dǎo)福州最旺的人流成為商流錢流。
隨著福州火車站（北站）列入國家東南樞紐建設(shè)之中，一個(gè)城市吐納功能最強(qiáng)的區(qū)域獲得了不斷注入的新鮮血液，人流量持續(xù)攀升，也為商貿(mào)城的拓展帶來了新的商機(jī)，如何穩(wěn)住顧客，體現(xiàn)著經(jīng)營者的商業(yè)智慧。
對此，商貿(mào)城鄭副總經(jīng)理很有信心，他說：“火車站商貿(mào)城將與時(shí)俱進(jìn)，不斷更新商業(yè)模式。現(xiàn)在商貿(mào)城的經(jīng)營雖然比過去有所弱化，不僅要面對電商的競爭，還要面對眾多商業(yè)綜合體的競爭，暫時(shí)出現(xiàn)一些困難在所難免，但作為晉安區(qū)最早的大商圈，還有即將開通的地鐵與高鐵、動(dòng)車、長途汽運(yùn)、華威汽運(yùn)機(jī)場專線等立體交通的疊加效應(yīng)，相信我們的市場輻射能力不僅會(huì)得到恢復(fù)，而且還將穩(wěn)步提升。同時(shí)，火車站周邊居民區(qū)改造之后，也需要我們提供更多的商業(yè)服務(wù)，這些都是機(jī)會(huì)。”
火車站所在地的晉安區(qū)茶園街道辦事處，是商圈的管理者也是獲益者，他們?yōu)榱宋{規(guī)模企業(yè)，圍繞著商貿(mào)圈的建設(shè)與綜合配套的升級完善，不斷拓寬思路，提升檔次水平，在商貿(mào)城周圍規(guī)劃建設(shè)了總部經(jīng)濟(jì)和樓宇經(jīng)濟(jì)區(qū)，形成與交通人流相適應(yīng)的辦公經(jīng)濟(jì)，成為跨界的經(jīng)濟(jì)綜合體。這些企業(yè)也為街道辦事處提供了穩(wěn)定的財(cái)源，到2015年年底，火車站周邊形成了2個(gè)工業(yè)小區(qū)，7家總部經(jīng)濟(jì)企業(yè)，18家重點(diǎn)骨干企業(yè)，財(cái)政收入達(dá)到29．47億元，強(qiáng)大的財(cái)政，反過來又為商圈的進(jìn)一步升級改造提供了條件。
二
五四北泰禾廣場是泰禾集團(tuán)第一個(gè)城市綜合體，聚人就是聚財(cái)。據(jù)測算，在綜合體三公里范圍內(nèi)的居民超過十萬人，這里的住宅在福州也屬于中高端層次，其中有著名的萬科、建發(fā)、居住主題公園、君臨香格里、東方高爾夫花園等數(shù)十個(gè)項(xiàng)目。居民具有較強(qiáng)的消費(fèi)能力，市場消費(fèi)需求很大，但是這里不是傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，缺少大型超市和購物中心，居民購物非常不便。
泰禾集團(tuán)通過調(diào)研，作出了開建五四北、同時(shí)也是集團(tuán)第一個(gè)商業(yè)綜合體的大膽決定，究竟能不能成功，當(dāng)初的決策者也是頗為躊躇。能不能有效引導(dǎo)客流，改變?nèi)藗儾辉谖逅谋辟徫锏南M(fèi)習(xí)慣，是對決策者一個(gè)不小的考驗(yàn)。
人們常說，沒有做不到的商業(yè)，只有想不到的方法。奇跡與風(fēng)險(xiǎn)并存，但終究要揭幕。泰禾在這里建起了主體9層的購物中心，30萬平方米的建筑面積，購物中心就有12萬平方米，這是前所未有的勇敢試驗(yàn)，因?yàn)檫@是五四北，人們思想中的商業(yè)荒地。配套的停車場有1500個(gè)車位，還首創(chuàng)了更貼近年青人需求的“24小時(shí)”非凡消費(fèi)動(dòng)線，可以全天候無縫隙地為消費(fèi)者提供服務(wù)。
薈萃人氣品牌，展現(xiàn)個(gè)性觸角；匯聚休閑娛樂，打造親子樂園；演繹都市生活，搜羅奇珍異味。在做了一系列的充分準(zhǔn)備之后，2013年9月26日，承載著夢想與挑戰(zhàn)的五四北泰禾商業(yè)廣場在一片嘖嘖聲中開業(yè)，聚集了200多個(gè)高端品牌，開業(yè)當(dāng)天錄得了35萬人次的流量，2400萬元的營業(yè)額。這個(gè)業(yè)績，刷新了福州的商業(yè)紀(jì)錄，其中優(yōu)衣庫單日銷售40多萬元，沃爾瑪當(dāng)日銷售200多萬元，都超越了單店開業(yè)的業(yè)績紀(jì)錄，一下子吊起了市場的胃口，令人刮目相看，一炮打紅之后的五四北泰禾也為明天帶來了憧憬。
現(xiàn)代城市聚居了巨大的人流，帶旺了物流，使商業(yè)擴(kuò)張成為最激蕩人心的競爭熱點(diǎn)。
泰禾商業(yè)的奇跡，戰(zhàn)勝了人們的傳統(tǒng)思維，只要能聚攏人氣，就能在商業(yè)荒地上建起新的商圈。五四北泰禾商業(yè)廣場的影響力，不僅在周邊，也影響到了倉山、臺江、馬尾的消費(fèi)者。
現(xiàn)在，沃爾瑪福州旗艦店、中影國際影城巨幕影院、世界前沿的時(shí)尚品牌、中國特色的豐富美食城、潮流數(shù)碼以及SOHO辦公室、文化創(chuàng)意城等等已經(jīng)在大商圈里聚集，越來越豐富的商業(yè)元素與文化創(chuàng)意細(xì)胞結(jié)合在一起，將會(huì)暴發(fā)出更多新的能量。
人們會(huì)說，五四北的商業(yè)是有根的，她將與這里聚集的文化創(chuàng)意和SOHO辦公體系一起，推動(dòng)福州的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，成為福州商業(yè)與文化融合的一個(gè)典范。
2013年，憑借五四北泰禾廣場的成功，泰禾集團(tuán)也獲得了該年度的中國商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目品牌價(jià)值TOP10。
如今當(dāng)人們再次講起五四北時(shí)，閃過的第一個(gè)畫面已經(jīng)不是漁塘，而是五四北泰禾廣場了。人流，商流以及文化創(chuàng)意的火花，為五四北的未來增添了豐富的想像空間。
三
紫陽商圈最早拉開福州城市商業(yè)重心東移的序幕，是福州東擴(kuò)的商業(yè)引擎。
沒有商業(yè)，就沒有城市。商業(yè)最能牽動(dòng)一些人的敏感神經(jīng)，在紫陽商圈開始建設(shè)之時(shí)，便有不少先知先覺者紛紛占據(jù)要隘路津。而后發(fā)的紫陽國際商業(yè)項(xiàng)目，卻看準(zhǔn)了圈內(nèi)的需求和不足，將商圈本身未接上的鏈條連上來，完善商業(yè)的綜合系統(tǒng)配套，建起了總面積達(dá)11657平方米的5A級寫字樓，同時(shí)在開建福州首座可停千輛汽車的立體停車場。這一大膽的舉動(dòng)，讓紫陽商圈在鋼材市場搬遷之后獲得了最為華麗的轉(zhuǎn)身，重新凝聚了商業(yè)人氣。也讓五四路、江濱一帶CBD的白領(lǐng)多了一個(gè)高大上的選擇，眼睛看過來，晉安也有CBD，總部經(jīng)濟(jì)正風(fēng)雨兼程向這里集結(jié)。
2005年9月25日，有世界現(xiàn)代商業(yè)大賣場旗艦之稱的“家樂福”，選擇在交通方便，人氣漸旺的紫陽商業(yè)中心啟航，在當(dāng)時(shí)著實(shí)艷煞了不少福州人祈盼的目光。潮流般涌進(jìn)的人群，使得家樂福收獲了福州的第一份熱情，也收獲了家樂福入閩后的第一份喜悅，更帶動(dòng)和促進(jìn)了的福州商業(yè)的蛻變。
四
2010年3月，福州啟動(dòng)了全省最大的王莊片區(qū)舊改項(xiàng)目，同時(shí)將商業(yè)建設(shè)納入到舊改當(dāng)中，為福州城市東擴(kuò)南進(jìn)建立了重要的戰(zhàn)略連接線。也成為晉安、鼓樓、臺江三區(qū)中心地帶最大的商業(yè)輻射源，在賦予其“國際時(shí)尚樂享中心”的定位之后，更是將五四路CBD，江濱CBD等福州人口聚居旺地串成一線，跳出了三五公里輻射圈的狹小圈子，升級為當(dāng)時(shí)福建規(guī)模最大的城市綜合體和實(shí)力強(qiáng)大的商業(yè)輻射圈，并與北邊的紫陽商圈相呼應(yīng)，順利成為福州的時(shí)尚中心。世歐王莊商業(yè)綜合體開業(yè)當(dāng)年，便被博鰲亞洲論壇房地產(chǎn)年會(huì)評為“亞洲最佳城市商業(yè)綜合體”，展現(xiàn)了福州商業(yè)發(fā)展的非凡魅力。
世歐王莊的負(fù)責(zé)人說，我們把未來搬到現(xiàn)在，讓顧客從這里看到清晰的明天。同時(shí)商圈為適應(yīng)居民之需，一是不讓喧囂走出墻外，二是盡可能多地提供更高品質(zhì)的綜合服務(wù)。
世歐王莊的巨大商業(yè)綜合體里面，不僅有中央旗艦購物中心、慢藝術(shù)主題街區(qū)、雙子塔寫字樓，還有多處人化性的獨(dú)特的設(shè)施。為了穩(wěn)住和吸納客流，還創(chuàng)造性地建起了省內(nèi)惟一的商場內(nèi)四季不變的巨型雪地滑冰場，成為少年朋友的幸福樂園。
現(xiàn)在，世歐王莊回遷的高端收入居民超過十萬，一公里范圍內(nèi)的城市常住居民有三十萬，每日的客流量達(dá)到十萬人次，年銷售額超過十億，是福州市區(qū)人口密度最集中的區(qū)域之一。南北分區(qū)的完整的商業(yè)鏈條，正吸引著越來越多的消費(fèi)人群，它能夠滿足不同顧客群的需要，不論是以國際精致生活中心定位的南區(qū)，還是以國際時(shí)尚潮流中心定位的北區(qū)，都集中了前沿的時(shí)尚生活元素。體現(xiàn)了服務(wù)消費(fèi)的品格與精神，引領(lǐng)福州商業(yè)走向特色消費(fèi)、家庭娛樂與商務(wù)休閑為一體的新時(shí)代。
五
福州最大的商圈莫過于東二環(huán)泰禾廣場。2015年12月30日，東二環(huán)泰禾綜合體眾多商業(yè)項(xiàng)目中最關(guān)鍵的一環(huán)泰禾廣場開業(yè)。三天200萬的人流量，創(chuàng)造了福州前所未有的天量，營業(yè)額突破了8000萬元，締造了福州新的商業(yè)神話，并順利地將福州商業(yè)中心拉到了東二環(huán)時(shí)代。而與之配套的還有幾個(gè)在建的大型商業(yè)中心，如體育專業(yè)商場迪卡儂、文化娛樂消費(fèi)集群等。東二環(huán)商圈的吸引力到底有多大，這里的商業(yè)潛能究竟在哪一個(gè)層次？要在泰禾廣場、泰禾新天地、文化娛樂集群、世界級酒店集群、中央商務(wù)集群、金尊府等六大板塊和周邊眾多居住區(qū)建設(shè)完成并入住之后才會(huì)看得到答案。現(xiàn)代商業(yè)，任何人已不可能通吃，也不能
靠單一的模式生存。生活的多樣化造成消費(fèi)的差異化，必然帶來不同的需求。晉安區(qū)新商圈的發(fā)展與立腳點(diǎn)，遵循了這個(gè)法則，以差異化經(jīng)營為圭臬，東泰禾150萬平方米商圈的寫意誕生，象橫空出世一樣，聚合了多種經(jīng)營形式與主題功能元素，使得福州商業(yè)的恢弘氣度連升數(shù)級，驚艷全城。一下子超越了不少時(shí)尚的大都市，躋身到與世界同步、與國內(nèi)一線城市比肩的高端水平。建設(shè)者泰禾集團(tuán)本身也躍升于國內(nèi)一線房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營前列，成為開發(fā)者、經(jīng)營者、居民與眾多顧客多贏的一個(gè)標(biāo)志性項(xiàng)目。為福州提升城市形象樹立了一個(gè)新標(biāo)桿，同時(shí)讓顧客有了更多的眺望與遐想，獲得了更多的選擇空間。
投資5000萬元的東泰禾中心區(qū)水秀，實(shí)現(xiàn)了藝術(shù)與商業(yè)的完美融合，色彩斑斕，美輪美奐，是一個(gè)看過之后就忘不了的舞臺。人們從各個(gè)角落涌到這里，欣賞她神話般的變化，她那璀璨煊爛的光，瞬間沖向天空的水柱，流露了人們借物寄托美好情感的愿景。
東二環(huán)泰禾商圈填補(bǔ)了福州的消費(fèi)空白點(diǎn)，吸納了眾多奢侈商品，是福州商業(yè)邁向國際高端購物中心的成熟標(biāo)志。
舊時(shí)十大經(jīng)商要策首條就是“知地取勝，擇地生財(cái)”，東二環(huán)泰禾商圈的形成，正是“知地”所然。這里作為交通要沖，相對福州其他區(qū)域來說，回旋余地更寬，可以根據(jù)愿景來規(guī)劃建設(shè)，逐步完善，達(dá)到“擇地生財(cái)”的目標(biāo)要求。
不斷聚納人流，不斷完善與創(chuàng)造高端的消費(fèi)元素，東二環(huán)泰禾商圈的能量聚變，提高了人們對福州商業(yè)的激情期待，開放性的SOHO辦公樓集群與泰禾新天地也將完全打破CBD的單一形式，融合設(shè)計(jì)之美與創(chuàng)造之美的意境，將成為福州乃至全省聚納總部經(jīng)濟(jì)的又一個(gè)新高地。
東二環(huán)泰禾商圈，讓我們看到了福州的世界，也讓世界看到了未來的福州。
城市，永遠(yuǎn)沒有邊緣。
商圈，永遠(yuǎn)不會(huì)定格。
晉安，不斷信步前行。
在城市的規(guī)劃建設(shè)中，商業(yè)聚集，大型居住區(qū)改造，CBD崛起，為新商圈的快速成長準(zhǔn)備了充分的條件。
在趨勢面前，沒有什么是固定的，一切都在遽變之中。昨天的中心今天可能成為邊際；昨天的郊區(qū)今天卻成了新的城市中心。隨著晉安亭江隧道、晉安貴安隧道的開建，福州城市向東發(fā)展的格局將得到進(jìn)一步確認(rèn)。晉安將借助便捷的交通環(huán)境，不斷提升商圈的影響力，助力福州的城市蛻變。
晉安商圈，正在鑄就福州城市新的商業(yè)靈魂。她永不停歇地延伸著福州的品質(zhì)文化，讓城上之城的光輝更具包容更有活力。
（原載于福建省炎黃文化研究會(huì)、省作協(xié)“走進(jìn)八閩”文化采風(fēng)系列之《走進(jìn)晉安》；圖片來源于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除）