鼓樓，城市高樓寫華章
袁寶明
上午九點(diǎn)多，鄭運(yùn)炬從福州市鼓樓區(qū)鼓東街道辦事處他的辦公室走出來，準(zhǔn)備去環(huán)球廣場寫字樓。這是大暑后的第二天，空氣里充斥燥熱，街面上熱得跟烤箱一樣。這樣的天氣，哪怕在街邊樹蔭下靜坐一會兒，都讓人汗如泉涌。
雖然從鼓東街道辦事處到環(huán)球廣場騎單車不過幾分鐘的時間，但是到環(huán)球廣場樓下停好車，鄭運(yùn)炬已然汗流浹背。
進(jìn)入環(huán)球廣場大廈，鄭運(yùn)炬直奔大樓物業(yè)管理處。進(jìn)了門，物業(yè)處工程部蔣工程師和管理部陳經(jīng)理看到鄭運(yùn)炬，立即起身跟他招呼，陳經(jīng)理熱情地?zé)莶琛?/span>
顧不上喝茶，鄭運(yùn)炬就向蔣工詢問大樓水電設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況。眼下正值酷暑，尤其是用電用水高峰，萬一水電設(shè)備出現(xiàn)故障，在環(huán)球廣場辦公的一百三十多家企業(yè)就會受到嚴(yán)重影響。
蔣工自信地說，一切正常。從目前的設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)情況，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到我們的設(shè)計指數(shù)，雖然用電用水量大，但我們的設(shè)備處于輕松運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)。
鄭運(yùn)炬說，還得勤檢勤查，防患于未然。
蔣工說，我們一刻也沒有放松警惕。
鄭運(yùn)炬是鼓東街道辦事處的樓宇專管員，是樓宇管理連接政府部門的橋梁和紐帶，主要負(fù)責(zé)日常工作協(xié)調(diào)和安全管理，當(dāng)然，更是政府部門服務(wù)企業(yè)的具體落實。
因為歷史的機(jī)緣，鼓樓區(qū)聚集著福建省及省會城市福州市的諸多首腦機(jī)關(guān)，形成了全省乃至全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化的核心區(qū)域。這個區(qū)域人口稠密、交通便利，成為商業(yè)開發(fā)運(yùn)營的風(fēng)水寶地。從商業(yè)開發(fā)運(yùn)營的角度來說，鼓樓區(qū)蘊(yùn)涵著無限生機(jī)。
隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，民營企業(yè)如雨后春筍般破土而出，加之一些政府部門的辦公需求和寫字樓與生俱來的聚集效應(yīng)，寫字樓成了企業(yè)扎根落地自我發(fā)展的首選。
位于鼓樓區(qū)五四路的環(huán)球廣場，是福州市最早的寫字樓之一。這棟大廈從1992年開始建設(shè)，層高34層，配備14部電梯、255個地下停車位，歷經(jīng)七年建設(shè)裝修，到1999年投入使用。高聳的樓體、靚麗的外觀，使之成為當(dāng)時福州市區(qū)地標(biāo)建筑之一。
自環(huán)球廣場開始，周邊逐漸矗立起國際廣場、金龍大廈、新天地、東煌大廈、信和廣場等諸多高端寫字樓。在為城市增添一道壯觀的風(fēng)景的同時，更活躍了經(jīng)濟(jì)。也許你會問，這個群落究竟能產(chǎn)生多大的吸引力、影響力和經(jīng)濟(jì)能量？
鄭運(yùn)炬掰著指頭如數(shù)家珍般地說，環(huán)球廣場自建成以來共注冊企業(yè)907家，現(xiàn)有各類機(jī)關(guān)企事業(yè)單位及分支機(jī)構(gòu)130多家。環(huán)球廣場以公司總部和大公司福州辦事處為特色，如世界500強(qiáng)企業(yè)有百勝餐飲（福州）有限公司、諾基亞（中國）投資有限公司福州分公司、甲骨文（中國）軟件系統(tǒng)有限公司福州分公司、興業(yè)銀行股份有限公司福州環(huán)球支行，集團(tuán)公司有福建正榮集團(tuán)、大華集團(tuán)等，大型民營出口企業(yè)有福建德藝雙馨商貿(mào)有限公司，航運(yùn)物流公司有中國福州外輪代理有限公司等。這些年來，環(huán)球廣場收獲不少榮譽(yù)，落成后就名列“全國百幢名廈”，1999年被評為“福州十佳建筑景觀”，2008年被評為稅收創(chuàng)億元樓宇。
鼓東街道辦事處的轄區(qū)內(nèi)有42座樓宇，其中稅收超億元的有六座。鄭運(yùn)炬負(fù)責(zé)對接聯(lián)絡(luò)的有九座，奔波游走于九座寫字樓之間，協(xié)調(diào)處理各種需求和問題，是他主要的工作內(nèi)容，有的處理不了，他就在最短時間內(nèi)向上級反映。
進(jìn)入21世紀(jì)以來，鼓樓區(qū)憑借得天獨(dú)厚的地理區(qū)位優(yōu)勢，吸引著投資開發(fā)企業(yè)在這片寸土寸金的區(qū)域內(nèi)興建樓宇，廣為招商。迄今，鼓樓區(qū)共有樓宇318座，其中已建成289座、在建29座，總商務(wù)面積755.53萬平方米，存量面積26.6萬平方米。鼓樓區(qū)的樓宇布局以五四路、五一北路、華林路、湖東路和古田路為骨架，沿城市主干道展開。2015年底，實現(xiàn)稅收超千萬樓宇158座，其中億元樓宇21幢，被評為“全國樓宇經(jīng)濟(jì)十大潛力城區(qū)”。
鼓樓區(qū)的樓宇經(jīng)濟(jì)有哪些特點(diǎn)呢？
首先，鼓樓區(qū)的樓宇分布集中，對周邊地區(qū)影響潛力較大。
鼓樓區(qū)樓宇分布結(jié)合交通干線，集中于五四路商務(wù)中心和東街口商貿(mào)中心，降低了企業(yè)間的交通成本和聯(lián)系成本。五四路和東街口集中了區(qū)內(nèi)等級最高的甲級樓，其區(qū)位、交通、基礎(chǔ)設(shè)施、入駐企業(yè)質(zhì)量等方面都具有發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)的絕對優(yōu)勢。
其次，樓宇產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，集聚效應(yīng)初具。鼓樓區(qū)商務(wù)樓入駐率達(dá)95%，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)數(shù)量占樓宇企業(yè)總數(shù)的82%。五四路商務(wù)中心匯聚了諸多金融、商貿(mào)、信息科技、咨詢、律師、傳媒、廣告等諸多服務(wù)業(yè)企業(yè)，并帶動周邊地區(qū)休閑、餐飲等社會服務(wù)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)的發(fā)展，進(jìn)而推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。樓宇經(jīng)濟(jì)吸引了大量的商品流、貿(mào)易流、信息流、資金流和人才流，推動產(chǎn)業(yè)升級和檔次提升。
第三，總部經(jīng)濟(jì)圈漸現(xiàn)，雙核一帶互補(bǔ)發(fā)展。五四路、東街口依托便利的交通、優(yōu)越的基礎(chǔ)環(huán)境、完善的現(xiàn)代化專業(yè)服務(wù)體系、高效的社會服務(wù)、豐富的人才和科技教育資金等優(yōu)勢，逐步形成總部經(jīng)濟(jì)圈雛形。五四路以商務(wù)為主中心發(fā)展，東街口以商貿(mào)為重點(diǎn)發(fā)展，五四路、五一路主干道現(xiàn)代服務(wù)業(yè)支撐，形成商務(wù)—商貿(mào)—現(xiàn)代服務(wù)業(yè)“互補(bǔ)”的雙核一帶發(fā)展格局。互補(bǔ)的總部經(jīng)濟(jì)圈充分發(fā)揮其極化效應(yīng)和聯(lián)動效應(yīng)，創(chuàng)造更高的效益。
第四，福州大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長、博士王阿忠教授認(rèn)為：在鼓樓區(qū)，由于歷史淵源，加上近些年來交通路網(wǎng)的不斷改造完善，幾乎每個地段都可以算得上黃金地段。從東西走向的華林路、古田路，到南北走向的五四路、五一北路、八一七路，抑或二環(huán)北至西路段沿線，高低錯落的樓宇勾勒出非常漂亮的天際線，而這些樓宇形成的對外影響力和經(jīng)濟(jì)效益，是非常巨大且不可估量的。
鼓樓區(qū)能躋身全國樓宇經(jīng)濟(jì)十大潛力城區(qū)靠的是什么呢？
王阿忠博士認(rèn)為，首先得益于歷史豐厚的遺留，這個遺留是發(fā)達(dá)的商業(yè)、密集的政府機(jī)構(gòu)、便利的交通路網(wǎng)和龐大的人流量等多種元素的組合；其次是城區(qū)功能的科學(xué)規(guī)劃；還有政府的貼心服務(wù)，加上樓宇開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品定位準(zhǔn)確和成功的招商，多方齊心協(xié)力，造就鼓樓區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)的大好局面和巨大潛力。
環(huán)球廣場物業(yè)管理處蔣工程師說：“鼓樓區(qū)政府對樓宇非常重視，這是我深有感觸的事情。”前兩年，鼓樓區(qū)區(qū)長親自帶隊到環(huán)球廣場調(diào)研，環(huán)球廣場建成投入運(yùn)營畢竟快二十年了，局部需要提升改造。區(qū)長一班人深入調(diào)研后，確認(rèn)環(huán)球廣場有六項需要提升改造，于是召集區(qū)和街道辦事處協(xié)調(diào)，事情很快都解決了。比如說，此前環(huán)球廣場是單回路電，我們早就想改為雙回路電，引入備用電，可是跟相關(guān)部門扯了很久，事情都未能解決。區(qū)長一來，很快就促其改造完畢。還有大樓一側(cè)的河道水泥路面拓寬及護(hù)欄修筑，因為牽涉其他單位，這項工作一直沒法落實，影響了大樓管理和人員正常出行及安全。區(qū)長調(diào)研后，事情也很快解決了。環(huán)球廣場的提升改造，鼓樓區(qū)政府支持資金97萬元，這個力度是非常之大的。平時街道辦的樓管員很密切地跟我們溝通交流，有問題都能協(xié)調(diào)處理好，本來是我們物業(yè)管理分內(nèi)的事情，但政府派專人協(xié)助我們，事情就順暢多了。
2013年，鼓樓區(qū)政府、福建省標(biāo)準(zhǔn)化研究院共同制定并發(fā)布了國內(nèi)首個《樓宇經(jīng)濟(jì)公共服務(wù)規(guī)范》地方標(biāo)準(zhǔn)，圍繞公共服務(wù)的主題，就樓宇經(jīng)濟(jì)的機(jī)構(gòu)設(shè)置、服務(wù)人員、服務(wù)對象、服務(wù)要求、服務(wù)評價與改進(jìn)等方面進(jìn)行了全面規(guī)范，將“企業(yè)找服務(wù)”變成“政府送服務(wù)”，為樓宇業(yè)主、入駐企業(yè)提供更加規(guī)范、優(yōu)質(zhì)、高效的服務(wù)，全面提升了樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境。
有了政府的服務(wù)保障，樓宇物業(yè)管理單位也平添了管好服務(wù)好各自樓宇的信心。
曾經(jīng)租賃環(huán)球廣場辦公的福建省商業(yè)廳某處阮科長說：大廈的物業(yè)管理非常貼心，經(jīng)常主動登門跟我們溝通，詢問我們對物業(yè)服務(wù)有什么要求，哪些地方做得不好的給予指正批評，是非常稱職的“保姆”。
在環(huán)球廣場13樓辦公的某企業(yè)負(fù)責(zé)人則講述了這樣一件事：有一天晚上，他們樓層衛(wèi)生間的水管爆裂，由于是在公司內(nèi)部，夜間巡視的保安人員沒能發(fā)現(xiàn)，以致溢出來的水淹了相鄰的三家企業(yè)。物業(yè)管理公司針對這一情況立即出動，對現(xiàn)場損失進(jìn)行評估，并跟租賃單位溝通協(xié)調(diào)，主動賠償?shù)靥簱p失，誠摯地給受損單位發(fā)致歉信，這讓我們很感動。
與環(huán)球廣場一街之隔的信和廣場，是五四路甲級寫字樓暨商場，由香港信和集團(tuán)斥巨資打造。由于項目雄踞福州核心商圈，周邊星級酒店、寫字樓林立，加上自身現(xiàn)代化的設(shè)計和先進(jìn)的智能化運(yùn)營硬件，信和廣場的招商很順利很成功，國內(nèi)外不少知名企業(yè)及金融機(jī)構(gòu)紛紛駐扎于此。信和廣場為全租賃國際商廈，包括23層寫字樓，四層裙樓商場，地下三層大型停車場。各層辦公室的設(shè)計遵循國際化的辦公理念和甲級寫字樓的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，匯聚眾多世界百強(qiáng)及國內(nèi)百強(qiáng)企業(yè)。因為出色的管理和服務(wù)，信和廣場的物業(yè)管理贏得眾口皆碑的好評，榮獲“2013年度全國物業(yè)管理示范大廈”稱號，這也是福州首個獲得政府補(bǔ)貼獎勵的智能化大廈。
負(fù)責(zé)信和廣場的樓宇專管員鄭焰說，信和廣場的物業(yè)管理是一家現(xiàn)代化的物管企業(yè)，秉承香港信和管業(yè)優(yōu)勢，擁有豐富的管理經(jīng)驗，企業(yè)通過香港品質(zhì)保證局ISO9001:2008質(zhì)量管理體系認(rèn)證，可以說為顧客提供最全面及貼心的一站式優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)。
寫字樓的開發(fā)建設(shè)以及管理，多是一些知名實力企業(yè)所為，比如信和廣場，由香港信和集團(tuán)投資；東煌大廈，則由東煌集團(tuán)投資；三盛國際中心，是地產(chǎn)界久負(fù)盛名的三盛集團(tuán)的項目——這些企業(yè)都有著豐富的市場運(yùn)營經(jīng)驗，有著寫字樓辦公的經(jīng)歷，故而，從設(shè)計到運(yùn)營管理，都能做到細(xì)致入微的服務(wù)。
除了投入運(yùn)營的近三百座樓宇，二十多座尚在建設(shè)中的樓宇在產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計上有不少亮點(diǎn)值得期待。
三盛國際中心位于福州市鼓樓區(qū)五四路與化民營路交叉口，這個位置既受五四路CBD往南一線影響，承接古田路金融商務(wù)中心，又銜接?xùn)|街口商貿(mào)圈，地理區(qū)位優(yōu)勢十足。三盛國際中心建筑高度154.5米。建筑形態(tài)為雙塔樓（西塔29層，東塔40層）辦公樓，其中1—3層為商業(yè)裙樓，面積為7400平方米。
優(yōu)越的地理位置和實力企業(yè)開發(fā)運(yùn)營，為三盛國際中心的招商工作起到推波助瀾的作用。三盛國際中心的銷售勢頭迅猛，據(jù)不完全統(tǒng)計，截止2016年7月，一些大型企業(yè)成為該中心業(yè)主：中建海峽買下第25、26層，福建華成稅務(wù)師事務(wù)所買下第9層，某房地產(chǎn)公司買下第11層，某船務(wù)公司買下第8層半層，一些散戶買下第7、8層和第17層的部分面積，中國人壽福建分公司買下大廈第12、13、18、19、20層，面積約7000平方米……
海西商務(wù)大廈位于福州市五四路與湖東路交叉口東南側(cè)，該大廈建設(shè)項目系省、市重點(diǎn)項目。作為一座五四路外貿(mào)中心酒店旁的四十多層的純商務(wù)寫字樓，項目已列入福建商貿(mào)行業(yè)招商合作項目庫，建成后將成為一座國際化5A級智能型高端商務(wù)大樓。海西商務(wù)大廈地面39層、樓高168米高，地下四層，總建筑面積為109057.3平方米，其中地上建筑面積為9118平方米，地下建筑面積為17875.3平方米，建筑密度35%以下，綠地率25%以上（含25%），可設(shè)立365個停車位，可大大緩解了五四路“停車難”的問題，也將有效緩解五四北周邊的純商務(wù)寫字樓稀少的問題。
作為福州五四路在建第一高樓，海西商務(wù)大廈將成為福州五四路標(biāo)志性建筑，中國（福建）對外貿(mào)易中心集團(tuán)有限責(zé)任公司將發(fā)揮總部經(jīng)濟(jì)聚集效應(yīng)，吸引國內(nèi)外大型企業(yè)集團(tuán)入駐，展示省會中心城市形象，為推動海西經(jīng)濟(jì)建設(shè)做貢獻(xiàn)。
林林總總?cè)俣嘧鶚怯睿诠臉菂^(qū)35.7平方公里的區(qū)域內(nèi)集結(jié)成巨大的財富增長能量，它們偉岸峻拔的軀體，現(xiàn)代智能化的管理，蘊(yùn)涵的無限生機(jī)和蓬勃力量，必將為鼓樓區(qū)乃至福州市社會發(fā)展經(jīng)濟(jì)建設(shè)做出更加耀人的貢獻(xiàn)。
（原載于福建省炎黃文化研究會“走進(jìn)八閩”文化采風(fēng)系列之《走進(jìn)鼓樓》；圖片來源于“鼓樓新聞網(wǎng)”，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除）